This tool compares the financial implications of renting vs buying the same property over a chosen holding period. Inputs include property price, monthly rent, expected appreciation, alternative investment return, ownership costs (taxes, dues, maintenance), and transaction costs on eventual sale.
The math weighs rental yield plus appreciation against the alternative return plus ownership costs. The break-even comparison is more honest than either extreme position ("renting is throwing money away" or "never buy in TR"). For most realistic input ranges, the answer depends on the holding period and on whether mortgage financing changes the equation.
The tool deliberately doesn't include lifestyle factors — mobility, psychological stability, neighborhood preference. These can outweigh the math in both directions and need separate consideration. Use the financial output as one input to the decision, not the verdict.
Bu araç aynı mülkü kiralamanın ve satın almanın seçilen tutma dönemi üzerinde finansal etkilerini karşılaştırır. Girdiler: mülk fiyatı, aylık kira, beklenen değer artışı, alternatif yatırım getirisi, mülkiyet maliyetleri (vergi, aidat, bakım) ve nihai satıştaki işlem maliyetleri.
Matematik, kira verimini artı değer artışını alternatif getiri artı mülkiyet maliyetlerine karşı tartar. Başabaş karşılaştırma, her iki uç pozisyondan ("kira para çöpe atmak" veya "Türkiye'de asla alma") daha dürüsttür. Çoğu gerçekçi girdi aralığında cevap, tutma dönemine ve mortgage finansmanının denklemi değiştirip değiştirmediğine bağlıdır.
Araç kasıtlı olarak yaşam tarzı faktörlerini içermez — hareketlilik, psikolojik istikrar, mahalle tercihi. Bunlar iki yönde matematikten ağır basabilir ve ayrı değerlendirme gerektirir. Finansal çıktıyı kararın bir girdisi olarak kullanın, karar verdici değil.
Reading the result
Sonucu okumak
Short holding period. Transaction costs (tapu harcı, agent, taxes) total 5–7% of price. Over 3 years, this is 1.5–2.3% per year amortized — usually flipping a marginal-buy case into a clear-rent case.
Mortgage leverage. A 20% down payment exposes you to 100% of price movement on 20% of capital. Upside is magnified; downside is too. The tool shows leveraged and unleveraged outcomes separately.
High alternative returns. When deposits pay 35–40% and inflation is ~50%, the rent case looks weaker (high nominal alternative). When inflation drops faster than rates, the same alternative looks better. Run the tool at multiple rate scenarios.
Kısa tutma süresi. İşlem maliyetleri (tapu harcı, emlakçı, vergi) fiyatın %5–%7'sini bulur. 3 yıla yayıldığında yıllık %1,5–%2,3 — genellikle marjinal-alım vakasını net-kira vakasına çevirir.
Mortgage kaldıracı. %20 peşinat, %20 sermaye üzerinden fiyat hareketinin %100'üne maruz kalmanız demektir. Yukarı yön büyür; aşağı yön de. Araç kaldıraçlı ve kaldıraçsız sonuçları ayrı gösterir.
Yüksek alternatif getiriler. Mevduat %35–%40 öderken enflasyon ~%50 iken kira vakası daha zayıf görünür (yüksek nominal alternatif). Enflasyon oranlardan hızlı düşerse aynı alternatif daha iyi görünür. Aracı birden çok oran senaryosunda çalıştırın.
Common rent-vs-buy errors
Yaygın kira-vs-alım hataları
Comparing nominal rent to nominal mortgage payment. The rent is the cost; the mortgage payment includes principal repayment, which is savings not expense.
Forgetting the down payment opportunity cost. 20% of price tied up earns nothing extra. Compare to what it would earn invested.
Assuming property always appreciates with inflation. In real terms, it often doesn't. Be conservative with real appreciation assumptions.
Underweighting transaction costs. 5–7% in friction on entry and exit is real money. Holding short of 5 years rarely overcomes this.
Nominal kirayı nominal mortgage ödemesiyle karşılaştırmak. Kira maliyettir; mortgage ödemesi anapara geri ödemesini içerir ki bu gider değil tasarruftur.
Peşinat fırsat maliyetini unutmak. Fiyatın %20'si bağlı kalıyor; ekstra hiçbir şey kazanmıyor. Yatırılsaydı kazanacağıyla karşılaştırın.
Mülkün enflasyonla daima değerleneceğini varsaymak. Reel terimlerde çoğu zaman değerlenmez. Reel değer artışı varsayımlarında muhafazakâr olun.
İşlem maliyetlerini hafife almak. Giriş ve çıkışta %5–%7 sürtünme gerçek paradır. 5 yıldan az tutma bunu nadiren karşılar.
Frequently asked questions
Sık sorulan sorular
Should I use nominal or real rates?
Either works as long as you're consistent — both rent appreciation and alternative return on the same basis (both nominal or both real). Real is more conservative and easier to interpret over long horizons.
What about the psychological value of owning?
Real but personal. Some people sleep better owning; others prefer mobility. The tool doesn't price this; you have to weigh it separately.
Does this work outside Türkiye?
The math is universal. The tax and transaction cost defaults are Turkish — adjust manually for other jurisdictions.
How conservative should appreciation estimates be?
Use the historical long-run real appreciation for your specific city or neighborhood, not nominal headline numbers. In real terms, residential property in major Turkish cities has appreciated 0–3% per year over the long run with high cycle variation.
Nominal mi reel oran kullanmalıyım?
Tutarlı olduğunuz sürece ikisi de işler — hem kira artışı hem alternatif getiri aynı bazda (ikisi nominal veya ikisi reel). Reel daha muhafazakâr ve uzun ufukta yorumlaması daha kolaydır.
Sahip olmanın psikolojik değeri?
Gerçek ama kişisel. Bazıları evi olduğunda daha iyi uyur; bazıları hareketliliği tercih eder. Araç bunu fiyatlamaz; ayrı tartmalısınız.
Türkiye dışında işe yarar mı?
Matematik evrensel. Vergi ve işlem maliyeti varsayılanları Türk — diğer ülkeler için elle ayarlayın.
Değer artışı tahmini ne kadar muhafazakâr olmalı?
Manşet nominal rakamlar yerine spesifik şehir veya mahallenin uzun vadeli tarihsel reel değer artışını kullanın. Reel terimlerde, büyük Türk şehirlerinde konut uzun vadede yıllık %0–%3 değerlenmiştir, yüksek döngü varyasyonu ile.